sábado, 31 de diciembre de 2016

Ciclovia en la calle Libertadores de San Isidro



La ciudad de Lima casi no tiene muchos grados de inclinación, por ello es un deleite pasear en bicicleta.



Aunque muchos de nosotros, también empleamos la bicicleta para distintos fines, para ir a estudiar, de compras, a laborar, o para visitar a alguien.



Es por eso, que se hace necesaria la adecuación de vías exclusivas para los ciclistas, para que podamos manejar con tranquilidad y seguridad.



Es así, que los últimos años, muchas administraciones ediles, están habilitando senderos solamente para el ciclista.



Estos tienen distintas características y nivel de seguridad, porque pocos tienen un sendero mayor de 100 metros continuos.



Y aún los tuvieran, siempre existe algún vehículo automotor que puede impedir o obstruir el paso.



E inclusive, en la ciclovía de los malecones costaneros, siempre existe algo que nos impide pedalear de manera continua al menos 100 metros.



En el distrito de San Isidro, casi no existían ciclovías, hasta principios del siglo XX.



Las primeras ciclovías fueron habilitadas pintando una zona de la pista de color rojo, sin  mayor señalización que una marca sobre la pista.



Siendo una de las primeras, la señalizada al lado izquierdo de la avenida Dos de Mayo, por la cual, es un poco difícil pedalear, porque los vehículos automotores aún continúan estacionándose a ese lado.



Por ello  quizá, se decidió realizar una ciclovía más segura para el ciclista en la calle Libertadores. Siendo inaugurada en el mes de diciembre del año 2016.



Es de recordar, que toda esa zona de San Isidro, formó parte del distrito de Miraflores, hasta el año 1931.


De calles curvas, y manzanas de perímetros totalmente irregulares, tenía a ambos lados de la vía, hermosas residencias con jardines exteriores e interiores, de casi todos los estilos de construcción.


Hasta finales del siglo XX, en esa zona se veía unas pequeñas canaletas por donde transcurría el agua de los ríos que regaban los parques de la ciudad.



Por ello, aún existen bermas laterales con muchas áreas verdes.


Igual se observaba en las calles paralelas como Camino Real y Conquistadores. Aunque el tiempo ha provocado que la mayoría de hermosas residencias de ambas vías hayan desaparecido o convertido en negocios.



La ciclovía y la calle Libertadores, sólo tienen 7 cuadras.



Se inicia, en la intersección de la avenida Camino Real y la calle Choquehuanca.


La ciclovía culmina en el límite de las cuadras 5 y 6 de la calle Pardo y Aliaga.



La calle Libertadores siempre fue una vía con poco transito, por ello caminar o pedalear por ella constituye un hermoso paseo, por la variedad de áreas verdes y hermosas residencias que aún adornan el paisaje.







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lunes, 26 de diciembre de 2016

Valor de los terrenos en Miraflores



En el distrito de Miraflores, el valor de los terrenos ha tenido unas muy disímiles fluctuaciones, en los últimos 100 años, los cuales han dependido de su ubicación y de las preferencias del público.

La zona central, en los alrededores de la otrora Plaza Central, hoy parque Central, durante muchos años había sido la zona de mayor valor por metro cuadrado, hasta que la población decidió prestar atención a los terrenos frente al mar.

Hasta mediados del siglo XX, los malecones de cualquier distrito, tuvieron poca aceptación al momento de la edificación de viviendas, cuando se construían, la zona del mar quedaba en la parte posterior de la casa, lugar donde se ubicaban los jardines, la mayoría de esas casas eran consideradas lugares de descanso, en especial durante el verano.

Sin embargo, a principios de los años 1970, se construyeron algunas viviendas ubicadas mirando al mar, quizá como alternativa de las casas de playa, hasta que en el año 1974 se construyó un edificio de 17 pisos, justo frente al actual parque Letonia.

Ahora, después de más de 30 años, los terrenos ubicados en los malecones miraflorinos, así como los cercanos a ellos, entre la Alameda Pardo y la Quebrada Balta, tienen la mayor cotización en el mercado inmobiliario.



Preferencias en la ubicación de las viviendas miraflorinas

Durante muchos años, el distrito de Miraflores ha sido considerado una ciudad para familias, se habilitaron urbanizaciones con ese fin, durante los primeros años del siglo XX, se edificaron viviendas de uno y dos niveles, a partir de la década de 1940 se empezaron a construir edificios de tres o cuatro pisos, también para ser ocupados por familias, conforme transcurrían los años, el número de pisos continuó creciendo, siempre pensando en que la habitarían familias, pero hubieron zonas en el distrito que dejaron de ser familiares, para convertirse en negocios.

Las zonas centrales, alrededor de la Av. Larco, Benavides (Oscar y Alfredo), La Paz, Ricardo Palma, Pardo, Arequipa y terrenos laterales, se convirtieron atractivas para expandir empresas financieras y comerciales, aunque no se observan importantes edificaciones, la mayoría ha mantenido su estructura en más de 50 años.

Cruzando el Paseo de la República hacia el distrito de Surco y Surquillo, todos los terrenos tienen un menor valor, por tener parámetros de construcción de hasta 4 pisos (a excepción de las avenidas principales), ello reduce su demanda. 

Igual situación se observa en los terrenos paralelos o perpendiculares a la Av. Arequipa, a excepción de las avenidas, como la Santa Cruz, que a pesar de albergar un par de colegios, que carecen de zonas de estacionamiento, lo cual provoca una alta congestión de tránsito durante las horas de mayor tráfico, sus alrededores, se cotizan para edificaciones comerciales.


Revisando Escritas Públicas Miraflorinas

Revisando Contratos de Compra Venta, Declaratorias de Fábrica y Escrituras Públicas, firmadas desde inicios del siglo XX, de amigos y familiares, de predios adquiridos en el distrito de Miraflores, he podido determinar una tendencia, en los valores de los terrenos y de las construcciones.

Pero como la variación más significativa, son los terrenos del malecón costanero, tanto los que se encuentran mirando al océano, como las calles cercanas hasta en 300 metros, decidí analizarlo.

Los terrenos ubicados desde la Bajada Balta hacia la Alameda Pardo, son las que tienen la mayor cotización en el mercado inmobiliario, en especial después de la recuperación de los parques del Faro y Raimondi, en el año 2005.

Los terrenos ubicados desde la Quebrada Balta hacia el Malecón Armendáriz, también son muy cotizados, pero por alguna razón, con valores algo menores que los del primer grupo, considerando que parte de esa zona, es considerada comercial.

Los terrenos costeños, ubicados desde el la Alameda Pardo, hacia el Malecón de la Marina, fueron ignorados prácticamente hasta inicios de este siglo, cuando se empezaron a construir edificios multifamiliares, incrementándose desde hace 5 años, probablemente por el desarrollo de la urbanización en donde se ubica, la cual siempre fue conocida por albergar pequeños negocios y mecánicas, habiendo modificado su aspecto, con importantes locales comerciales de gastronomía.



Cotización de los terrenos costeros

Los terrenos del malecón miraflorino, negociados entre inicios del siglo XX y el año 1950, tuvieron una variación de precios del 0.12% anual, un poco más del 6.18% para el periodo, lo que implica que casi no sufrieron incrementos significativos en la cotización de esos terrenos, quizá porque la mayoría eran tierras de cultivo, carecían de vías de acceso, los pocos senderos eran trochas sin energía eléctrica, ni había abastecimientos de agua ni desagüe. Sus residentes laboraban en dichas tierras, entre otras ocupaciones diversas, los cuales eran nativos miraflorinos y descendientes de los esclavos negros.

Sin embargo, entre el período 1951 - 1980, los precios se elevaron de un 0.25% en promedio, lo que representó un 7.78% en total, aparentemente ese incremento no es muy significativo, pero es prácticamente el doble, de lo que valía en la primera mitad del siglo XX.

El interés por construir en esa zona, así como en los terrenos costeros, continúo, elevándose en promedio del 0.45% para el periodo de 1981 - 2015, habiéndose convertido en los terrenos más deseados, siendo equivalente al 17% para dicho periodo.

Cabe resaltar, que aparentemente, los precios de los terrenos reales se han incrementado en cantidades muy superiores a los registrados en los documentos, pero como relaté en la introducción, me baso en los contratos oficiales registrados en las oficinas de Registros Públicos, es posible, que previo a esas intermediaciones, se ajusten los precios para reducir los pagos de impuestos.




El Precio de las Construcciones

En el caso de los desembolsos por conceptos de edificación, ha tenido una relación distinta.

Mientras que en el primer periodo, desde inicios de siglo XX hasta el año 1950, el incremento de precios fue de alrededor del 0.00189% anual (9,9% para los 50 años), durante el segundo periodo, entre 1951 - 1980, ese incremento fue del 0.0039% promedio anual  (12.39% para 30 años), para aparentemente reducirse el valor de la construcción, en promedio de 0,0029% anual, siendo para el lapso entre el año 1981 y 2015 de  10.67%.

Uno de los factores de la reducción de los precios de construcción, puede haber sido que se elevaron los parámetros de la construcción. Donde antes se edificaban 4 pisos ahora pueden ser 7 y prácticamente 8. Donde antes eran 8 pisos hoy son 14 y hasta 17. Y  los de 14 pisos se han elevado hasta 24 niveles, lo cual ha sobre poblado y tugurizado prácticamente todo el distrito.

La variedad de residentes: inmigrantes extranjeros y nacionales, ciudadanos sin antecedentes, con un sistema de vida importado de su origen, la variedad de idiomas y costumbres, los accesos directos desde los estacionamientos a los departamentos, el poco interés en las reuniones de los residentesen cada edificio multifamiliar y con sus vecinos de calle; ha motivado que la zona de los malecones costaneros y calles aledañas, hayan dejado de ser atractivas para las familias, debido a que el impacto de las costumbres, también afecta el entorno.

Al parecer el mismo efecto se vive en muchos malecones de los distritos costeños limeños.



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sábado, 10 de diciembre de 2016

Plantas de maiz y flores en la via pública


Caminando una se encuentra con momentos únicos, como observar un grupo de hermosas flores de color rosa, creciendo desde la berma de una calle miraflorina, cerca a la Av. Tomas Marsano. Esas flores crecen sin que aparentemente alguien las proteja.

Pero también se observan varias plantas de maíz en la ladera de la quebrada Balta.

Por ello comparto esos gratos momentos.




jueves, 1 de diciembre de 2016

Auquenidos en la Huaca Pucllana



A inicios de la década de 1990, se veían varias llamas y alpacas en el parque Reducto, pero por alguna razón, poco a poco se fueron muriendo, quizá por ello por el año 1998, los encargados ediles de aquella época, decidieron trasladar a las sobrevivientes a la Huaca Pucllana.


Por esa misma época, se anunció por la revista de la Municipalidad de Miraflores, que había nacido en la Huaca Pucllana, la primera Alpaca miraflorina. A mediados del año 1999, decidí visitar a la recién nacida, bautizada con el nombre de Cusi Coyllur. Lamentablemente, ella falleció el año pasado, a la edad de 16 años.

Sin embargo otros cuatro auquénidos aún pueden ser apreciados en la Huaca Pullana.

Una llama macho, llamado Paquito, es uno de los sobrevivientes del Parque Reducto, tiene alrededor de 18 años, es de un color crema muy claro, y como toda Llama, siempre altiva.

Las otras tres son pacollamas, producto de la unión de una Llama y una Alpaca.

La mayor, es Chaska, una hembra de 21 años de edad, la cual todo el tiempo de mi visita, me dio la espalda, porque estaba comiendo, por lo cual no pude captar una buena fotografía de ella, aunque noté que es de color caoba. 

Otro auquénido hembra, recibe el nombre de Urpi, pacollama de 16 años de edad, que es la más pequeña de tamaño del grupo, su pelo es de un hermoso color granate.

Producto de la unión de la llama Paquito y la pacollama Urpi, nació Waytacha, florcita en idioma castellano, una llama-alpaca hembra, de 9 años de edad, siendo el color melón, el tono predominante en su pelo.

Comparto alguna de las fotografías que capté en mi visita.

Paquito
Fotografías Fátima Rodriguez Serra
Chaska
Fotografías Fátima Rodriguez Serra

Urpi
Fotografías Fátima Rodriguez Serra

Waytacha
Fotografías Fátima Rodriguez Serra

A pocos metros también se encuentran algunos patos peruanos.


Y diversas moradas para nuestros nativos cuyes.



Hace unos meses, pregunté a la Municipalidad de Miraflores, sobre aquella vicuña nacida en cautiverio, en realidad era una alpaca, me confundí al momento de hacerla, y esta respondió: 

Agradecemos su comunicación.
Respecto a su consulta, le informamos que no ha habido Vicuñas en la Huaca Pucllana.
Las vicuñas no son animales domesticables, es por ello que en la Huaca Pucllana se exhiben solo las alpacas y llamas, que sí se adaptan al recinto.
El cruce de estos camélidos, dio como resultado una especie conocida como Pacollama.
El ejemplar que usted hace referencia, nació como Pacollama, como primeros individuos nacidos en cautiverio en Pucllana, era de lana marrón, macho igual que el padre, sin embargo, a falta de leche de la llama, solamente vivió 8 días, según indicación del veterinario se le daba leche en biberón. Esta especie murió, amaneció un día muerto.
Saludos cordiales,
Gerencia de Cultura y Turismo
11 may. 2016






Aprovecho para colocar algunas fotografías de otros auquénidos, que residen en la Universidad Ricardo Palma de Surco.







Siempre será un placer visitar la Huaca Pucllana, 








Huaca Huallamarca en San Isidro



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lunes, 28 de noviembre de 2016

Las ciudades autogestionarias

Cuando se inicio la civilización humana, era preciso que cada grupo poblacional estableciera los mecanismos necesarios para lograr satisfacer sus necesidades básicas de alimentos, viviendas y vestido, para luego cubrir las prioridades de salud física y mental.

Cuando los pobladores reconocen que superaron esas etapas, buscarán establecer relaciones cordiales con sus vecinos, para luego empezar a comercializar sus excedentes de producción y tiempo.

Sin embargo, si las distancias para esa comercialización son muy extensas, los problemas por la perecidad de sus productos, o fatiga en el traslado, puede reducir el beneficio de dicha transacción.

Por ello, es prioritario que las ciudades sean autogestionarias, así como sería ideal que los niños residan como máximo, a 10 minutos de distancia, a pie, de su centro escolar; también sus ciudadanos deberían laborar en la misma jurisdicción, para reducir los tiempos inútiles del traslado.

Uno de los principales beneficios, será optimizar los recursos, porque cuando el ciudadano deba caminar, para dirigirse a su centro laboral, en la ruta, observará la real situación de la ciudad donde reside.

También contemplará, si las autoridades ediles están realizando de manera eficiente, la labor por la que han sido contratados. Temas relacionados al ornato, mantenimiento y reparación, cuidado de las áreas verdes, seguridad ciudadana, velando por los peligros que puedan ocasionar los muebles e inmuebles de la ciudad,

Los acondicionamientos para el tránsito peatonal deberían tener prioridad, las cebras para el cruce de las pistas para los peatones, la adecuada señalización de las calles y avenidas, la adecuada inclinación de las rampas, los semáforos con la sincronía necesaria para que el cruce sea el requerido, pensando en los extremos de la vida, la calidad de las veredas, la adecuación de los postes en los bordes de las veredas o en los límites de las paredes, no en medio del camino, entre otros.


Lo ideal, sería que la mayoría del personal que labora en la comuna, también deberían ser residentes, ya que al vivir en una de las zonas del distrito, así como caminar  durante el trayecto al municipio, observaran, como parte de su obligación cívica, los problemas cotidianos.


Probablemente, si se revisa el nivel de residencia de los empleados y funcionarios de la municipalidad del distrito  donde habita el lector, descubrirá que, a lo mucho sólo el 5% del personal municipal es su vecino, y si son un poco más, la mayoría son nuevos en el barrio.

martes, 22 de noviembre de 2016

Costo Beneficio de los Cines de Larco Mar



Algunas conclusiones interesantes de la información proporcionada por la Municipalidad de Miraflores, correspondiente a los pagos realizados por Larco Mar, como concepto del uso del sub suelo del Parque Salazar.

Considerando el contrato inicial, el número de Butacas de los 12 cines sería de aproximadamente 3,600. 

Cuatro (4) el número de funciones al día, por lo tanto en un día pudieran ingresar  14,400, ó 432,000 espectadores al mes.

El área estimada destinada para los cines, es de 4,600 metros cuadrados, con un contrato de alquiler del año 1998 a $ 20 por metro cuadrado, el costo total por alquilar esos 4,600 m2 ascendería a $ 92,000.

Ello implica que el punto de equilibrio debería ser al menos esos $ 92,000 mensuales.

Los datos recibidos por parte de la Municipalidad de Miraflores, para el periodo enero del 2011 a enero del 2012, indican que el número de espectadores promedio fue de 15,488 al mes, lo cual representa una taquilla de $ 77,442 mensuales, menor en un 16% a su punto de equilibrio.

Los asistentes al cine, representarían sólo un 3.59% de su capacidad instalada, por lo cual se reflejaría una continua pérdida.

Considerando que la mayoría de cines están ubicados hacia el acantilado, es muy posible, que para los inversionistas, sea más rentable habilitar negocios de comida, a los cuales podrían cobrar al menos $60 por metro cuadrado.

Es sólo un supuesto.





Costo Beneficio de los Cines de Larco Mar
Mun. de Miraflores recibe $ 0.04 por boleto vendido
Total Taquilla
Número de Espectadores por $5 boleto
Diferencia Espectadores - Butacas
Uso Capacidad Instalada
Diferencia Ingresos y Alquiler

a
b = a / 0.04
c = b / 5
d = 432,000 - c
e =  c / 432,000
 f = (4600 * 20) - b
ene-11
$3,572
$89,298
              17,860
              -414,140
4.13%
                        -2,702
feb-11
$3,328
$83,202
              16,640
              -415,360
3.85%
                        -8,798
mar-11
$2,873
$71,814
              14,363
              -417,637
3.32%
                      -20,186
abr-11
$3,040
$76,012
              15,202
              -416,798
3.52%
                      -15,988
may-11
$3,370
$84,250
              16,850
              -415,150
3.90%
                        -7,751
jun-11
$3,038
$75,954
              15,191
              -416,809
3.52%
                      -16,046
jul-11
$3,715
$92,867
              18,573
              -413,427
4.30%
                            867
ago-11
$4,050
$101,242
              20,248
              -411,752
4.69%
                         9,242
sep-11
$2,496
$62,398
              12,480
              -419,521
2.89%
                      -29,603
oct-11
$2,820
$70,503
              14,101
              -417,900
3.26%
                      -21,498
nov-11
$2,781
$69,534
              13,907
              -418,093
3.22%
                      -22,466
dic-11
$1,924
$48,091
                9,618
              -422,382
2.23%
                      -43,910
ene-12
$3,263
$81,586
              16,317
              -415,683
3.78%
                      -10,414






Fuente: Municipalidad de Miraflores y Contrato de Larco Mar.




Larco Mar . . . ¿negocio para quién?


En el suplemento Día D de julio del 2015, del diario El Comercio, se lee el titular “Larco Mar mejora venta en metro cuadrado”.

La información consigna que las ventas se incrementaron en un 10%, pero que las ventas por metro cuadrado fueron superiores en un 13%. En el mismo artículo, mencionan que se espera que el hotel se empiece a construir ente los meses de julio y septiembre del 2015.

Pero ¿en que beneficia al vecino ese incremento?. 

La empresa aun no cumple con habilitar más de doce mil metros cuadrados de áreas verdes ni la bajada a las playas por el Parque Salazar, incluidos en la Zona V del contrato

El contrato de concesión de la Municipalidad e Miraflores hacia el proyecto  Larco Mar, fue entregar 44,675 m2 correspondiente al distrito de Miraflores, cedidos por 60 años, bajo ciertos parámetros.

En dicho documento se destinan 7,497 m2 para los centros comerciales con vista al mar, 11,849 m2 para estacionamientos, 2,805 m2 para los cines y anfiteatros, y 10,459 m2 para un hotel con alrededor de 500 habitaciones, además de los 12,065 m2 para las áreas verdes para uso vecinal.

Dicho negocio abona alrededor de $15,000 mensuales a la Municipalidad de Miraflores por los conceptos correspondientes detallados en el contrato, pero cobra alrededor de $1´075,480 mensuales por conceptos de alquileres, según detalle de los cuadros que adjunto, en contratos de alquiler del año 2011, sobre 42,611.84 m2, lo que representa el 1.39% para el distrito de Miraflores.

La información anuncia que el precio de las tiendas se han incrementado en un 13%, lo que probablemente significa que los ingresos también han subido en ese porcentaje, lo que representaría que al año 2015 el negocio Larco Mar cobraría $1`215,292 mensuales, lo cual reduciría la proporción al 1.23% de ingreso para los vecinos miraflorinos.

¿No debería beneficiarse el residente miraflorino con ese incremento?

¿Sería posible revisar el contrato?














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