La experiencia indica que para poder adquirir una propiedad inmueble, previamente se debe calcular un ratio de valor, para asegurarse que el precio fijado sea el equivalente.
Ese ratio se calcula sumando la retribución que recibiría si alquilara ese inmueble durante diez años (120 meses),
Si el valor que le ofrecen el predio, es similar o menor al precio que se lo venden a la suma obtenida, adquiéralo, aunque puede darle otra oportunidad, y alargar ese periodo a 144 meses, ósea doce años.
Si aún así el monto en que se lo venden es mayor, desanímense, se lo están ofreciendo muy costoso.
El valor de una propiedad inmueble está representado por lo que usted pueda recuperar durante los siguientes diez años de la fecha de compra (o durante ciento meses de alquilarlo).
Si lo alquila y debido a que es muy difícil que una persona o familia decidan quedarse por siempre en ese lugar, ha de ampliar el tiempo de recupero a doce años, porque siempre habrán de 15 a 45 días entre alquileres en que estará buscando un nuevo inquilino o que no podrá arrendarlo porque deberá realizar modificaciones y/o arreglos debido al normal deterioro.
Un ejemplo.
Si el inmueble que le están vendiendo pudiera alquilarse en US S $1,000, considerando 120 meses alquilados, el precio ideal de venta de ese bien sería de US S $120,000, independientemente al metraje y al lugar donde esté ubicado.
Un segundo análisis es pensar si usted estaría dispuesto a pagar ese monto por ese inmueble, sumándole un 25% por gastos propios de condominio si fuera en un edificio.
Si está de acuerdo, pareciera que el precio de venta es el correcto.
En el distrito de Miraflores veo que casi todos los edificios tienen varios letreros indicando “Se Vende” o “Se Alquila”, ello debido a que desde hace varios años se han comercializado a precios totalmente exagerados, por eso demoran en alquilarse o venderse "porque no lo valen".
Son años que observo que muchos de los centros comerciales en los alrededores del parque Central de Miraflores, están casi desocupados y/o que los negocios poco a poco se van cerrando.
Si aún así el monto en que se lo venden es mayor, desanímense, se lo están ofreciendo muy costoso.
El valor de una propiedad inmueble está representado por lo que usted pueda recuperar durante los siguientes diez años de la fecha de compra (o durante ciento meses de alquilarlo).
Si lo alquila y debido a que es muy difícil que una persona o familia decidan quedarse por siempre en ese lugar, ha de ampliar el tiempo de recupero a doce años, porque siempre habrán de 15 a 45 días entre alquileres en que estará buscando un nuevo inquilino o que no podrá arrendarlo porque deberá realizar modificaciones y/o arreglos debido al normal deterioro.
Un ejemplo.
Si el inmueble que le están vendiendo pudiera alquilarse en US S $1,000, considerando 120 meses alquilados, el precio ideal de venta de ese bien sería de US S $120,000, independientemente al metraje y al lugar donde esté ubicado.
Un segundo análisis es pensar si usted estaría dispuesto a pagar ese monto por ese inmueble, sumándole un 25% por gastos propios de condominio si fuera en un edificio.
Si está de acuerdo, pareciera que el precio de venta es el correcto.
En el distrito de Miraflores veo que casi todos los edificios tienen varios letreros indicando “Se Vende” o “Se Alquila”, ello debido a que desde hace varios años se han comercializado a precios totalmente exagerados, por eso demoran en alquilarse o venderse "porque no lo valen".
Locales comerciales en Miraflores
Desde hace poco más de 10 años muchos locales ubicados en los centros comerciales del distrito de Miraflores parece que carecieran de clientela y otros se encuentran cerrados.
Como si a los consumidores no les agradara ingresar a los centros comerciales y prefieren adquirir sus productos en las tiendas que se encuentran sobre las avenidas.
Son años que observo que muchos de los centros comerciales en los alrededores del parque Central de Miraflores, están casi desocupados y/o que los negocios poco a poco se van cerrando.
También es notorio el alto nivel de rotación de muchos negocios ubicados debajo del Parque Salazar. ¿Tendrá algo que ver los costos de mantenimiento y tributos del distrito?
Lo curioso es que un proceder similar observo en los clientes que pareciera poco a poco se están alejando de otros centros comerciales, algunos ubicados en los distritos de San Isidro, Surco, Lince e inclusive del centro de Lima, menos en los alrededores del Mercado Central, en cuyos comercios se observan peligrosos extremos.
¿Habrán modificado el comportamiento de los clientes de dichas zonas?
Un listado de aquellos negocios, según su ubicación geográfica:
2. Esquina calle Alcanfores y Cantuarias.
3. Calle Alcanfores, entre Diez Canseco y Shell.
4. Centro en la Av. Larco, entre las calles Diez Canseco y Bonilla.
5. Esquina calle Shell y Malecón Balta
6. Centro con ingreso por la calle Porta y el Malecón Balta
7. Centro con ingreso por la avenida Larco y la Avenida Benavides
8. Centro en la Av. Benavides, entre Shell y Diez Canseco.
9. Centro con ingreso por el pasaje entre las calles Shell y Porta.
11. Esquina av. Larco y San Martín
12. Centro en la Av. 28 de Julio, entre Larco y Colon
13. Centro Av. Benavides, entre las calles Colon y Porta.
Se murmura que se planea habilitar establecimientos comerciales muy cerca a los futuros estacionamientos subterráneos, ¿para qué?, en el local comercial ubicado en el sótano del Ovalo Santa Cruz prácticamente no existen negocios, además del de fotocopias y el que ofrece productos básicos.
¿Sería rentable instalar tiendas en una zona contaminada con los gases de los vehículos?. Creo que no.
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