lunes, 26 de diciembre de 2016

Valor de los terrenos en Miraflores



En el distrito de Miraflores, el valor de los terrenos ha tenido unas muy disímiles fluctuaciones, en los últimos 100 años, los cuales han dependido de su ubicación y de las preferencias del público.

La zona central, en los alrededores de la otrora Plaza Central, hoy parque Central, durante muchos años había sido la zona de mayor valor por metro cuadrado, hasta que la población decidió prestar atención a los terrenos frente al mar.

Hasta mediados del siglo XX, los malecones de cualquier distrito, tuvieron poca aceptación al momento de la edificación de viviendas, cuando se construían, la zona del mar quedaba en la parte posterior de la casa, lugar donde se ubicaban los jardines, la mayoría de esas casas eran consideradas lugares de descanso, en especial durante el verano.

Sin embargo, a principios de los años 1970, se construyeron algunas viviendas ubicadas mirando al mar, quizá como alternativa de las casas de playa, hasta que en el año 1974 se construyó un edificio de 17 pisos, justo frente al actual parque Letonia.

Ahora, después de más de 30 años, los terrenos ubicados en los malecones miraflorinos, así como los cercanos a ellos, entre la Alameda Pardo y la Quebrada Balta, tienen la mayor cotización en el mercado inmobiliario.



Preferencias en la ubicación de las viviendas miraflorinas

Durante muchos años, el distrito de Miraflores ha sido considerado una ciudad para familias, se habilitaron urbanizaciones con ese fin, durante los primeros años del siglo XX, se edificaron viviendas de uno y dos niveles, a partir de la década de 1940 se empezaron a construir edificios de tres o cuatro pisos, también para ser ocupados por familias, conforme transcurrían los años, el número de pisos continuó creciendo, siempre pensando en que la habitarían familias, pero hubieron zonas en el distrito que dejaron de ser familiares, para convertirse en negocios.

Las zonas centrales, alrededor de la Av. Larco, Benavides (Oscar y Alfredo), La Paz, Ricardo Palma, Pardo, Arequipa y terrenos laterales, se convirtieron atractivas para expandir empresas financieras y comerciales, aunque no se observan importantes edificaciones, la mayoría ha mantenido su estructura en más de 50 años.

Cruzando el Paseo de la República hacia el distrito de Surco y Surquillo, todos los terrenos tienen un menor valor, por tener parámetros de construcción de hasta 4 pisos (a excepción de las avenidas principales), ello reduce su demanda. 

Igual situación se observa en los terrenos paralelos o perpendiculares a la Av. Arequipa, a excepción de las avenidas, como la Santa Cruz, que a pesar de albergar un par de colegios, que carecen de zonas de estacionamiento, lo cual provoca una alta congestión de tránsito durante las horas de mayor tráfico, sus alrededores, se cotizan para edificaciones comerciales.


Revisando Escritas Públicas Miraflorinas

Revisando Contratos de Compra Venta, Declaratorias de Fábrica y Escrituras Públicas, firmadas desde inicios del siglo XX, de amigos y familiares, de predios adquiridos en el distrito de Miraflores, he podido determinar una tendencia, en los valores de los terrenos y de las construcciones.

Pero como la variación más significativa, son los terrenos del malecón costanero, tanto los que se encuentran mirando al océano, como las calles cercanas hasta en 300 metros, decidí analizarlo.

Los terrenos ubicados desde la Bajada Balta hacia la Alameda Pardo, son las que tienen la mayor cotización en el mercado inmobiliario, en especial después de la recuperación de los parques del Faro y Raimondi, en el año 2005.

Los terrenos ubicados desde la Quebrada Balta hacia el Malecón Armendáriz, también son muy cotizados, pero por alguna razón, con valores algo menores que los del primer grupo, considerando que parte de esa zona, es considerada comercial.

Los terrenos costeños, ubicados desde el la Alameda Pardo, hacia el Malecón de la Marina, fueron ignorados prácticamente hasta inicios de este siglo, cuando se empezaron a construir edificios multifamiliares, incrementándose desde hace 5 años, probablemente por el desarrollo de la urbanización en donde se ubica, la cual siempre fue conocida por albergar pequeños negocios y mecánicas, habiendo modificado su aspecto, con importantes locales comerciales de gastronomía.



Cotización de los terrenos costeros

Los terrenos del malecón miraflorino, negociados entre inicios del siglo XX y el año 1950, tuvieron una variación de precios del 0.12% anual, un poco más del 6.18% para el periodo, lo que implica que casi no sufrieron incrementos significativos en la cotización de esos terrenos, quizá porque la mayoría eran tierras de cultivo, carecían de vías de acceso, los pocos senderos eran trochas sin energía eléctrica, ni había abastecimientos de agua ni desagüe. Sus residentes laboraban en dichas tierras, entre otras ocupaciones diversas, los cuales eran nativos miraflorinos y descendientes de los esclavos negros.

Sin embargo, entre el período 1951 - 1980, los precios se elevaron de un 0.25% en promedio, lo que representó un 7.78% en total, aparentemente ese incremento no es muy significativo, pero es prácticamente el doble, de lo que valía en la primera mitad del siglo XX.

El interés por construir en esa zona, así como en los terrenos costeros, continúo, elevándose en promedio del 0.45% para el periodo de 1981 - 2015, habiéndose convertido en los terrenos más deseados, siendo equivalente al 17% para dicho periodo.

Cabe resaltar, que aparentemente, los precios de los terrenos reales se han incrementado en cantidades muy superiores a los registrados en los documentos, pero como relaté en la introducción, me baso en los contratos oficiales registrados en las oficinas de Registros Públicos, es posible, que previo a esas intermediaciones, se ajusten los precios para reducir los pagos de impuestos.




El Precio de las Construcciones

En el caso de los desembolsos por conceptos de edificación, ha tenido una relación distinta.

Mientras que en el primer periodo, desde inicios de siglo XX hasta el año 1950, el incremento de precios fue de alrededor del 0.00189% anual (9,9% para los 50 años), durante el segundo periodo, entre 1951 - 1980, ese incremento fue del 0.0039% promedio anual  (12.39% para 30 años), para aparentemente reducirse el valor de la construcción, en promedio de 0,0029% anual, siendo para el lapso entre el año 1981 y 2015 de  10.67%.

Uno de los factores de la reducción de los precios de construcción, puede haber sido que se elevaron los parámetros de la construcción. Donde antes se edificaban 4 pisos ahora pueden ser 7 y prácticamente 8. Donde antes eran 8 pisos hoy son 14 y hasta 17. Y  los de 14 pisos se han elevado hasta 24 niveles, lo cual ha sobre poblado y tugurizado prácticamente todo el distrito.

La variedad de residentes: inmigrantes extranjeros y nacionales, ciudadanos sin antecedentes, con un sistema de vida importado de su origen, la variedad de idiomas y costumbres, los accesos directos desde los estacionamientos a los departamentos, el poco interés en las reuniones de los residentesen cada edificio multifamiliar y con sus vecinos de calle; ha motivado que la zona de los malecones costaneros y calles aledañas, hayan dejado de ser atractivas para las familias, debido a que el impacto de las costumbres, también afecta el entorno.

Al parecer el mismo efecto se vive en muchos malecones de los distritos costeños limeños.





sábado, 10 de diciembre de 2016

Plantas de maiz y flores en la via pública


Caminando una se encuentra con momentos únicos, como observar un grupo de hermosas flores de color rosa, creciendo desde la berma de una calle miraflorina, cerca a la Av. Tomas Marsano. Esas flores crecen sin que aparentemente alguien las proteja.

Pero también se observan varias plantas de maíz en la ladera de la quebrada Balta.

Por ello comparto esos gratos momentos.



jueves, 1 de diciembre de 2016

Auquenidos en la Huaca Pucllana



A inicios de la década de 1990, se veían varias llamas y alpacas en el parque Reducto, pero por alguna razón, poco a poco se fueron muriendo, quizá por ello por el año 1998, los encargados ediles de aquella época, decidieron trasladar a las sobrevivientes a la Huaca Pucllana.

Por esa misma época, se anunció por la revista de la Municipalidad de Miraflores, que había nacido en la Huaca Pucllana, la primera Alpaca miraflorina. A mediados del año 1999, decidí visitar a la recién nacida, bautizada con el nombre de Cusi Coyllur. Lamentablemente, ella falleció el año pasado, a la edad de 16 años.

Sin embargo otros cuatro auquénidos aún pueden ser apreciados en la Huaca Pullana.

Una llama macho, llamado Paquito, es uno de los sobrevivientes del Parque Reducto, tiene alrededor de 18 años, es de un color crema muy claro, y como toda Llama, siempre altiva.

Las otras tres son pacollamas, producto de la unión de una Llama y una Alpaca.

La mayor, es Chaska, una hembra de 21 años de edad, la cual todo el tiempo de mi visita, me dio la espalda, porque estaba comiendo, por lo cual no pude captar una buena fotografía de ella, aunque noté que es de color caoba. 

Otro auquénido hembra, recibe el nombre de Urpi, pacollama de 16 años de edad, que es la más pequeña de tamaño del grupo, su pelo es de un hermoso color granate.

Producto de la unión de la llama Paquito y la pacollama Urpi, nació Waytacha, florcita en idioma castellano, una llama-alpaca hembra, de 9 años de edad, siendo el color melón, el tono predominante en su pelo.

Comparto alguna de las fotografías que capté en mi visita.

Paquito

Chaska
Urpi

Waytacha

Hace unos meses, pregunté a la Municipalidad de Miraflores, sobre aquella vicuña nacida en cautiverio, en realidad era una alpaca, me confundí al momento de hacerla, y esta respondió: 

Agradecemos su comunicación.
Respecto a su consulta, le informamos que no ha habido Vicuñas en la Huaca Pucllana.
Las vicuñas no son animales domesticables, es por ello que en la Huaca Pucllana se exhiben solo las alpacas y llamas, que sí se adaptan al recinto.
El cruce de estos camélidos, dio como resultado una especie conocida como Pacollama.
El ejemplar que usted hace referencia, nació como Pacollama, como primeros individuos nacidos en cautiverio en Pucllana, era de lana marrón, macho igual que el padre, sin embargo, a falta de leche de la llama, solamente vivió 8 días, según indicación del veterinario se le daba leche en biberón. Esta especie murió, amaneció un día muerto.
Saludos cordiales,
Gerencia de Cultura y Turismo
11 may. 2016






Aprovecho para colocar algunas fotografías de otros auquénidos, que residen en la Universidad Ricardo Palma de Surco.





Auquenidos Miraflorinos - Fotografía de Fátima Rodriguez Serra

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