En el distrito de Miraflores, el valor de los terrenos ha tenido unas muy disimiles fluctuaciones, en los últimos 100 años, los cuales han dependido de su ubicación y de las preferencias del público.
La zona central, en los alrededores de la otrora Plaza Central, hoy parque Central, durante muchos años había sido la zona de mayor valor por metro cuadrado, hasta que la población decidió prestar atención a los terrenos frente al mar.
Hasta mediados del siglo XX, los malecones de cualquier distrito, tuvieron poca aceptación al momento de la edificación de viviendas, cuando se construían, la zona del mar quedaba en la parte posterior de la casa, lugar donde se ubicaban los jardines, la mayoría de esas casas eran consideradas lugares de descanso, en especial durante el verano.
Sin embargo, a principios de los años 1970, se construyeron algunas viviendas ubicadas mirando al mar, quizá como alternativa de las casas de playa, hasta que en el año 1974 se construyó un edificio de 17 pisos, justo frente al actual parque Letonia.
Ahora, después de más de 30 años, los terrenos ubicados en los malecones miraflorinos, así como los cercanos a ellos, entre la Alameda Pardo y la Quebrada Balta, tienen la mayor cotización en el mercado inmobiliario.
Preferencias en la ubicación de las viviendas miraflorinas
Durante muchos años, el distrito de Miraflores ha sido considerado una ciudad para familias, se habilitaron urbanizaciones con ese fin, durante los primeros años del siglo XX, se edificaron viviendas de uno y dos niveles, a partir de la década de 1940 se empezaron a construir edificios de tres o cuatro pisos, también para ser ocupados por familias, conforme transcurrían los años, el número de pisos continuó creciendo, siempre pensando en que la habitarían familias, pero hubieron zonas en el distrito que dejaron de ser familiares, para convertirse en negocios.
Las zonas centrales, alrededor de la Av. Larco, Benavides (Oscar y Alfredo), La Paz, Ricardo Palma, Pardo, Arequipa y terrenos laterales, se convirtieron atractivas para expandir empresas financieras y comerciales, aunque no se observan importantes edificaciones, la mayoría ha mantenido su estructura en más de 50 años.
Cruzando el Paseo de la República hacia el distrito de Surco y Surquillo, todos los terrenos tienen un menor valor, por tener parámetros de construcción de hasta 4 pisos (a excepción de las avenidas principales), ello reduce su demanda.
Igual situación se observa en los terrenos paralelos o perpendiculares a la Av. Arequipa, a excepción de las avenidas, como la Santa Cruz, que a pesar de albergar un par de colegios, que carecen de zonas de estacionamiento, lo cual provoca una alta congestión de tránsito durante las horas de mayor tráfico, sus alrededores, se cotizan para edificaciones comerciales.
Revisando Escritas Públicas Miraflorinas
Revisando Contratos de Compra Venta, Declaratorias de Fábrica y Escrituras Públicas, firmadas desde inicios del siglo XX, de amigos y familiares, de predios adquiridos en el distrito de Miraflores, he podido determinar una tendencia, en los valores de los terrenos y de las construcciones.
Pero como la variación más significativa, son los terrenos del malecón costanero, tanto los que se encuentran mirando al océano, como las calles cercanas hasta en 300 metros, decidí analizarlo.
Los terrenos ubicados desde la Bajada Balta hacia la Alameda Pardo, son las que tienen la mayor cotización en el mercado inmobiliario, en especial después de la recuperación de los parques del Faro y Raimondi, en el año 2005.
Los terrenos ubicados desde la Quebrada Balta hacia el Malecón Armendáriz, también son muy cotizados, pero por alguna razón, con valores algo menores que los del primer grupo, considerando que parte de esa zona, es considerada comercial.
Los terrenos costeños, ubicados desde la Alameda Pardo, hacia el Malecón de la Marina, fueron ignorados prácticamente hasta inicios de este siglo, cuando se empezaron a construir edificios multifamiliares, incrementándose desde hace 5 años, probablemente por el desarrollo de la urbanización en donde se ubica, la cual siempre fue conocida por albergar pequeños negocios y mecánicas, habiendo modificado su aspecto, con importantes locales comerciales de gastronomía.
Cotización de los terrenos costeros
Los terrenos del malecón miraflorino, negociados entre inicios del siglo XX y el año 1950, tuvieron una variación de precios del 0.12% anual, un poco más del 6.18% para el periodo, lo que implica que casi no sufrieron incrementos significativos en la cotización de esos terrenos, quizá porque la mayoría eran tierras de cultivo, carecían de vías de acceso, los pocos senderos eran trochas sin energía eléctrica, ni había abastecimientos de agua ni desagüe. Sus residentes laboraban en dichas tierras, entre otras ocupaciones diversas, los cuales eran nativos miraflorinos y descendientes de los esclavos negros.
Sin embargo, entre el período 1951 - 1980, los precios se elevaron de un 0.25% en promedio, lo que representó un 7.78% en total, aparentemente ese incremento no es muy significativo, pero es prácticamente el doble, de lo que valía en la primera mitad del siglo XX.
El interés por construir en esa zona, así como en los terrenos costeros, continúo, elevándose en promedio del 0.45% para el periodo de 1981 - 2015, habiéndose convertido en los terrenos más deseados, siendo equivalente al 17% para dicho periodo.
Cabe resaltar, que aparentemente, los precios de los terrenos reales se han incrementado en cantidades muy superiores a los registrados en los documentos, pero como relaté en la introducción, me baso en los contratos oficiales registrados en las oficinas de Registros Públicos, es posible, que previo a esas intermediaciones, se ajusten los precios para reducir los pagos de impuestos.
El Precio de las Construcciones
En el caso del desembolso por conceptos de edificación, ha tenido una relación distinta.
Mientras que en el primer periodo, desde inicios de siglo XX hasta el año 1950, el incremento de precios fue de alrededor del 0.00189% anual (9,9% para los 50 años), durante el segundo periodo, entre 1951 - 1980, ese incremento fue del 0.0039% promedio anual (12.39% para 30 años), para aparentemente reducirse el valor de la construcción, en promedio de 0,0029% anual, siendo para el lapso entre el año 1981 y 2015 de 10.67%.
Uno de los factores de la reducción de los precios de construcción, puede haber sido que se elevaron los parámetros de la construcción. Donde antes se edificaban 4 pisos ahora pueden ser 7 y prácticamente 8. Donde antes eran 8 pisos hoy son 14 y hasta 17. Y los de 14 pisos se han elevado hasta 24 niveles, lo cual ha sobre poblado y tugurizado prácticamente todo el distrito.
La variedad de residentes: inmigrantes extranjeros y nacionales, ciudadanos sin antecedentes, con un sistema de vida importado de su origen, la variedad de idiomas y costumbres, los accesos directos desde los estacionamientos a los departamentos, el poco interés en las reuniones de los residentes en cada edificio multifamiliar y con sus vecinos de calle; ha motivado que la zona de los malecones costaneros y calles aledañas, hayan dejado de ser atractivas para las familias, debido a que el impacto de las costumbres, también afecta el entorno.
Al parecer el mismo efecto se vive en muchos malecones de los distritos costeños limeños.
602
Una locura los precios acabo de pagar 15000 dolares cash por un terreno de 660m2 eb Bakersfied 93307 y una casa de ese tamano de terreno con piscina no pasa de 200 mil dolares y financiado.
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