domingo, 15 de febrero de 2015

¿Cuanto debe valer un inmueble?


La experiencia indica que para poder adquirir una propiedad inmueble, previamente se debe calcular un ratio de valor, para asegurarse que el precio fijado sea el equivalente.


Ese ratio se calcula sumando la retribución que recibiría si alquilara ese inmueble durante diez años (120 meses),

Si el valor que le ofrecen el predio, es similar o menor al precio que se lo venden a la suma obtenida, adquiéralo, aunque puede darle otra oportunidad, y alargar ese periodo a 144 meses, ósea doce años.

Si aún así el monto en que se lo venden es mayor, desanímense, se lo están ofreciendo muy costoso.

El valor de una propiedad inmueble está representado por lo que usted pueda recuperar durante los siguientes diez años de la fecha de compra (o durante ciento meses de alquilarlo).


Si lo alquila y debido a que es muy difícil que una persona o familia decidan quedarse por siempre en ese lugar, ha de ampliar el tiempo de recupero a doce años, porque siempre habrán de 15 a 45 días entre alquileres en que estará buscando un nuevo inquilino o que no podrá arrendarlo porque deberá realizar modificaciones y/o arreglos debido al normal deterioro.


Un ejemplo.

Si el inmueble que le están vendiendo pudiera alquilarse en US S $1,000, considerando 120 meses alquilados, el precio ideal de venta de ese bien sería de US S $120,000, independientemente al metraje y al lugar donde esté ubicado.

Un segundo análisis es pensar si usted estaría dispuesto a pagar ese monto por ese inmueble, sumándole un 25% por gastos propios de condominio si fuera en un edificio.

Si está de acuerdo, pareciera que el precio de venta es el correcto.


En el distrito de Miraflores veo que casi todos los edificios tienen varios letreros indicando “Se Vende” o “Se Alquila”, ello debido a que desde hace varios años se han comercializado a precios totalmente exagerados, por eso demoran en alquilarse o venderse "porque no lo valen".


Locales comerciales en Miraflores

Desde hace poco más de 10 años muchos locales ubicados en los centros comerciales del distrito de Miraflores parece que carecieran de clientela y otros se encuentran cerrados.

Como si a los consumidores no les agradara ingresar a los centros comerciales y prefieren adquirir sus productos en las tiendas que se encuentran sobre las avenidas.

Son años que observo que muchos de los centros comerciales en los alrededores del parque Central de Miraflores, están casi desocupados y/o que los negocios poco a poco se van cerrando.

También es notorio el alto nivel de rotación de muchos negocios ubicados debajo del Parque Salazar. ¿Tendrá algo que ver los costos de mantenimiento y tributos del distrito?

Lo curioso es que un proceder similar observo en los clientes que pareciera poco a poco se están alejando de otros centros comerciales, algunos ubicados en los distritos de San Isidro, Surco, Lince e inclusive del centro de Lima, menos en los alrededores del Mercado Central, en cuyos comercios se observan peligrosos extremos.

¿Habrán modificado el comportamiento de los clientes de dichas zonas?

Un listado de aquellos negocios, según su ubicación geográfica:

1. Esquina av Larco y Ricardo Palma
2. Esquina calle Alcanfores y Cantuarias.
3. Calle Alcanfores, entre Diez Canseco y Shell.
4. Centro en la Av. Larco, entre las calles Diez Canseco y Bonilla.
5. Esquina calle Shell y Malecón Balta
6. Centro con ingreso por la calle Porta y el Malecón Balta
7. Centro con ingreso por la avenida Larco y la Avenida Benavides
8. Centro en la Av. Benavides, entre Shell y Diez Canseco.
9. Centro con ingreso por el pasaje entre las calles Shell y Porta.
10. Avenida Benavides entre Alcanfores y La Paz.
11. Esquina av. Larco y San Martín
12. Centro en la Av. 28 de Julio, entre Larco y Colon
13. Centro Av. Benavides, entre las calles Colon y Porta.
14. Calle Los Pinos, entre la Av. Benavides y la calle Shell.


Se murmura que se planea habilitar establecimientos comerciales muy cerca a los futuros estacionamientos subterráneos, ¿para qué?, en el local comercial ubicado en el sótano del Ovalo Santa Cruz prácticamente no existen negocios, además del de fotocopias y el que ofrece productos básicos.

¿Sería rentable instalar tiendas en una zona contaminada con los gases de los vehículos?. Creo que no.



18 comentarios:

  1. REALMENTE LOS PRECIOS A LOS QUE SE VENDEN LOS INMUEBLES EN LIMA SON EXAGERADISIMOS. CUESTAN MAS QUE EN MUCHAS CIUDADES DE EUROPA. UNA LOCURA SI PENSAMOS QUE ESOS SON CIUDADES DEL PRIMER MUNDO,DONDE LA VIDA NO ES UN DESASTRE, COMO POR EJEMPLO EN MIRAFLORES, CON SU PIOV, SU PUENTE MELLIZO Y SU RENUEVATE MIRAFLORES.

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  2. REALMENTE LOS PRECIOS A LOS QUE SE VENDEN LOS INMUEBLES EN LIMA SON EXAGERADISIMOS. CUESTAN MAS QUE EN MUCHAS CIUDADES DE EUROPA. UNA LOCURA SI PENSAMOS QUE ESOS SON CIUDADES DEL PRIMER MUNDO,DONDE LA VIDA NO ES UN DESASTRE, COMO POR EJEMPLO EN MIRAFLORES, CON SU PIOV, SU PUENTE MELLIZO Y SU RENUEVATE MIRAFLORES.

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  3. Maria Eugenia Fernandezfebrero 18, 2015

    Desde hace un tiempo que los precios de los departamentos suben y suben y ahora que ha subido el dolar están más caros, no se quien tiene tanto dinero para pagar un alquiler de mil dolares por 70 metros.

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  4. Jorge Esteban R.febrero 18, 2015

    Los precios de todas las casas y departamentos se han elevado des proporcionalmente a cualquier ingreso de un empleado normal, ya sea en Miraflores o en San Juan de Miraflores, ¿quien con un sueldo de S/.3,000 puede pagar cuotas de S/.1500 para un departamento de $100,000 ni en 20 años?, los intereses te comen vivo

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  5. En Miraflores todo es muy caro, hasta los taxis te cobran más, la gente que vive ahí paga lo que sea por que le digan miraflorino, lo malo es que los precios de las casas han subido en todo el Perú, y no todo el Perú es Miraflores.
    Natalia

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  6. Teresa Lopez Z.febrero 18, 2015

    Gracias Fátima por el análisis, es muy interesante, pensaba que esos créditos se pagaban en 20 años, claro con los intereses quizá sean 20 años..

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  7. Hola Fátima: Interesante tu análisis, gracias por compartirlo, así como los diferentes artículos que están en tu blog.
    Saludos
    Liliana A R

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  8. Fatima,
    Me encanto tu artículo. Tu crees que los precios Bajen?
    Crees que es momento para vender?? Alquilar
    Se ha vuelto tan riesgoso.

    Gracias. Lourdes

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  9. Apreciada Fàtima: muchas gracias por esta importante información,
    hasta pronto, saludos, Zoila.

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  10. Gracias Fátima, tienes una página maravillosamente ilustrativa.
    Besitos,
    María Violeta

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  11. José B. P.marzo 20, 2015

    Excelente trabajo querida Fatima, un abrazo. Jose.

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  12. Muy buen ejercicio Fátima

    Un abrazo

    Gustavoi

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  13. Saludos Fátima.
    Gracias por el interesante artículo. Es bueno contar con una referencia como la que indicas. Un abrazo.
    Walter

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  14. Estimada Fátima:
    Es un gusto saber de ti y de tu página. Muy valiosa.
    Lo revisaré e ilustrarme con su contenido.
    Buen día,

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  15. Hola Fatima,
    Esperó que te encuentres bien, como siempre muy interesante tus comentarios.
    Gracias
    Cuida te. Miriam

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  16. En Miraflores construyen en cada esquina, no se puede caminar, ya no dejan ni la vereda y luego vemos la basura en la vereda, y así cobran altísimos precios por alquiler y ni pensar en comprar, parece que quieren recuperar en 5 años lo que pagaran en 20.

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  17. Eduardo Saldivarjunio 16, 2015

    Es verdad que todo está muy caro, pero a veces no hay alternativa, debemos pagar lo que piden, Miraflores es un distrito muy seguro, a comparación de la mayoría, lo agudo es que además del alquiler el costo de mantenimiento incremento en un 20% el costo del predio.

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  18. Ismael T. R.junio 19, 2015

    El valor de los inmuebles lo fija la oferta y demanda, si está muy caro o barato, es cuestión del bolsillo de cada uno, si hay muchos avisos de se vende o alquila, es porque los que ofertan no tienen dinero para pagar un aviso en los diarios, suena contradictorio, pero asi parece.

    Ismael Tunez.

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