La Ley del Inquilinato de finales de la década de 1960 afectó a la mayoría de inmuebles alquilados.
En las décadas de 1950 y 1960 se construyeron edificios de hasta cinco pisos con el propósito de alquilarlos o venderlos, con dimensiones entre los 60 y 100 m2.
La mayoría de los nuevos edificios se ubicaban en los distritos con mucha población, como el centro de Lima, Breña, La Victoria, y en los balnearios del sur como Miraflores, Barranco y Chorrillos.
De la misma manera que se alquilaban los nuevos departamentos se ofrecían las antiguas casas en alquileres, en los barrios de Pueblo Libre, Jesús María, Magdalena, Rímac y San Miguel, así como las hermosas y amplias residencias miraflorinas, barranquinas y chorrillanas.
He desarrollado un ejercicio sobre los montos pagados por los alquileres de las casas y departamentos durante el periodo 1970 - 1979 y 1980 - 1989 considerando algunos parámetros con relación a los metros cuadrados de cada vivienda.
Para la simulación, consideré los alquileres promedio para las casas y departamentos cuyas dimensiones eran de 120 m2 y hasta 180 m2, y de 60 m2 hasta 100 m2 respectivamente, calculados en moneda extranjera (dólar), el Índice de Precios al Consumidor para el periodo 1970 – 1990, y los datos sobre el Sueldo Mínimo Vital para el mismo periodo.
Revisando estadísticas de los mencionados años, determiné que los montos por concepto de alquiler de los predios entre los años 1970 - 1979 en Miraflores fueron de US$ 150 mensuales, mientras que para el distrito de Barranco fue de US$ 120 mensuales.
La mayoría de contratos por alquiler fueron pactados en moneda nacional, pero debido a la considerable fluctuación en los precios de esas dos décadas, opté por realizar el ensayo en moneda extranjera, pero considerando el pago en el equivalente en moneda nacional.
Para la década de 1970 los propietarios de inmuebles miraflorinos y barranquinos esperaban cobrar $18,000 y $14,400 respectivamente.
Considerando la ley que impedía elevar los alquileres en porcentajes mayor a una tasa, en algunos casos equivalente al 5% anual, en otros caso “0%”, los propietarios de esos inmuebles lograron cobrar alrededor de $5,095 y $4,076 en el mismo orden, debido a las fluctuaciones negativas del tipo de cambio.
En términos reales la pérdida para cada grupo fue de $23,598 y $18,878 en el mismo orden.
Con relación a los predios alquilados entre los años 1980-1989, y considerando una merced conductiva de $300 mensuales para los predios miraflorinos y de $200 mensuales para los barranquinos, el resultado fue aún peor.
Los propietarios se encontraron con un nuevo gobierno, que permitió las transacciones en moneda extranjera, lo que motivó que muchos propietarios modificaran sus contratos a la unidad monetaria “dólar”, sin embargo, no todos pudieron realizar dicho ajuste, debido a que la Ley del Inquilinato continuaba protegiendo a los inquilinos que había rentado los predios durante la década de 1970.
Es así que los propietarios que pudieron realizar los contratos en dólares, tenían como expectativa cobrar para la década de 1980 $36,000 y $24,000 para los predios ubicados en los distritos de Miraflores y Barranco en el mismo orden.
Sin embargo en esos diez años, considerando todas las variables que formaron parte de las hiperinflación que vivimos en ese periodo, provocó que el cobro real fuera sólo de $1,973 y $1,316, montos significativamente menores a lo pactado.
Cabe acotar que a pesar que muchos contratos fueron realizados en moneda extranjera, la mayoría de inquilinos optó por realizar los abonos según la cotización del dólar MUC.
Por ello la pérdida real, considerando el IPC del periodo fue de $45,418 y $30,278 para cada predio miraflorino y barranquino.
Adicionalmente a las pérdidas por el concepto del alquiler, el promedio de permanencia de los inquilinos superó los 18 años, además el número de habitantes por cada inmueble se incrementó de 6 habitantes a más de 15 al culminar el periodo.
Prácticamente no se invirtió en mantenimiento de los predios, al contrario, muchos sufrieron modificaciones en los tamaños de las habitaciones, se construyeron cuartos prefabricados que modificaron las estructuras, se acondicionaron espacios en las áreas verdes o retiros, la mayoría empleó la zona de estacionamiento vehicular para viviendas, manteniendo las mismas instalaciones de los servicios para ese mayor número de personas.
Siendo una constante que la mayoría de inquilinos se negaban a pagar a la municipalidad los montos por concepto de arbitrios, que es asumido por el residente, y que los propietarios tampoco abonaban los pagos por el impuesto predial, argumentando que prácticamente no cobraban alquiler, porque carecían de otros ingresos.
La mayoría de predios incluidos en la Ley del Inquilinato fueron desocupándose a partir del año 1992, hasta principios del siglo XXI.
Por esas razones, los que fueron hermosos predios miraflorinos y barranquinos hasta la década de 1960, fueron perdiendo su valor real, a pesar de haber sido reconocidos por el Instituto Nacional de Cultura (actual Ministerio de Cultura), como parte del Patrimonio Monumental Inmueble de nuestra patria.
En los primeros del año 1990 se modificó la Ley del Inquilinato, otorgando plazos a los inquilinos para desocupar los inmuebles, en periodos relacionados con los valores del predio, por ello muchas de aquellas hermosas residencias construidas a inicios del siglo XX ya tenían un valor mínimo, equivalente a "Cero", prácticamente sólo valía el terreno, por lo tanto sus habitantes precarios tuvieron hasta principios del siglo XXI para desalojarlo, pero previo juicio.
Resultados monetarios Ley del Inquilinato
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